一个文旅项目是否能够盈利，取决于一系列因素，区位、客源、配套、定位、项目整体定位、规划设计、开发商投入、运营团队实力等都是重要影响因子，需投资者认真评判。基于西安灵境科技有限公司的投资经验，列出最关键的几个要素，供参考。

决定文旅投资成败的几个关键因素（上）

5.土地

土地作为微观层面的要素却要单列，其重要性自然不必说。文旅项目投资成败与否，70%取决于拿地。

土地性质和土地价值决定投资安全垫和未来发展潜力。土地产权要清晰干净，五证齐全。土地估值要合理，增值潜力要大。别项目黄了地也转不出去。项目总面积不重要，重要的是已征地到手的面积（国有土地使用证、红线范围），租地的话看租地面积和租期。

此外，基本农田、饮用水源地，坚决不碰，山林地、集体土地谨慎参与，违规硬化、违建不要侥幸。

6.产品

体验为王的时代，最重要的还是产品。同类别的项目产品构成不同，旅游产品新颖，或经典，都要考虑成本、投资回收期、切入时点、退出时点、迭代周期等因素。

张家界玻璃栈道短期之内即回本，后期玻璃栈道在全国四起，投资回收期被拉长，赚钱效应削弱，以至最后以安全隐患为由被叫停，背后都是切入时点和退出时点的选择问题。创新者吃肉，紧跟者喝汤，跟风者接盘，一向如此。

7.运营

文旅项目有轻资产和重资产之分。旅游项目本身偏重资产，但当下经济环境、游客偏好、资方偏好等因素叠加影响的背景下，用轻资产的思路去运营这个重资产，无疑是最优解。

即：优化服务，增加体验性产品，迅速迭代，建立品牌溢价。

如需后续融资，则要通盘考虑。重资产受银行等债权融资机构的欢迎（估值有抓手），轻资产受股权投资人的青睐（上市有高溢价），二者正好相反。因为资产的轻量化可以提高ROE（净资产收益率），而股价与ROE（净资产收益率）高度相关，轻资产模式也有利于快速扩张来提升业务规模和盈利规模。当然资产的轻重要有合适的比例。

8.品牌

产品决定飞多高，品牌决定走多远。

今天，文旅项目品牌已经脱离了“品牌”本身概念。文旅项目的品牌已经不再是单纯的曝光率和口碑。一个文旅项目的品牌，直接决定了景区产品外延能否成功。如文创产品、IP、节庆、餐饮、特色农产品等，都会取决于品牌美誉度与成熟度。

因此，维护项目的品牌，某种意义上重要与项目运营本身。文旅项目的收入，未来可能会更加趋于多元化，而品牌则是维系各个产品条线的网，需要通盘考虑。