一个文旅项目是否能够盈利，取决于一系列因素，区位、客源、配套、定位、项目整体定位、规划设计、开发商投入、运营团队实力等都是重要影响因子，需投资者认真评判。基于西安灵境科技有限公司投资经验，列出最关键的几个要素，供参考。

1.区位

重中之重。关键是离主要客源地的车程距离。一线城市车程1小时以内为最佳，2小时尚可，最好不要超过2.5小时。

2.5小时是短途游客能普遍接受的出行心理距离上限（二三线城市不要超过2小时。北京、上海、广州、深圳等超一线城市上限可以提高到3小时。如全程高速公路直达项目地，高速出口后到项目距离最好不要超过30分钟）。

2.景观

不论产品多么别致，观光仍然是目前游客出行的主流诉求之一。

景观不仅仅是项目地景观，还需延伸到项目地周边景观和沿途景观。318国道、草原天路等景观道周边不乏成功项目，在知名景观道沿线的项目可加分。

景观质量不求绝美，但求别致；不求浑然天成，人工打造也可。可供游客拍照留念、打卡发朋友圈最好。有的游客登泰山是为赏日出，也有游客去越南只为去粉红教堂合影。有时看似拙劣的人工景观，也会有刷屏效应，带来源源不断的游客。

3.周边

周边有大型5A、4A等超人气景区最佳，可获得流量溢出。周边有大型商业综合体、度假酒店、民宿群等可加分。

不同项目对周边配套的需求不同。如项目定位为康养，则医疗资源极为重要；如定位商业综合体，则需考虑周边人群消费能力；如定位度假，则应规避化工产业、航空航道等扰动因素；如定位演义节庆，则需依托周边一切流量高地，并注意交通可进入性。

 4.竞争

竞争环境需具体情况具体分析，大原则是避免正面竞争，并避免同质化。

文旅行业的价格战，只有两败俱伤一种结局。康养等项目回避强势竞争者；民宿、农庄项目可依附项目集群但是需走差异化和精品化；游乐项目不仅回避竞争者，还需回避潜在进入竞争者；大型景区项目需以资源质地为首要决定因素。